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La Justicia de la Ciudad de Buenos Aires avaló la construcción irregular de entrepisos en un edificio de departamentos en el barrio porteño de Villa Devoto. La Cámara en lo Contencioso Administrativo y Tributario local confirmó por segunda vez un fallo de primera instancia de la jueza Alejandra Petrella, quien dejó sin efecto una resolución que ordenaba demoler esas obras realizadas mediante la comisión de una “contravención”.

La causa se inició en junio de 2005, cuando la empresa Seleno SRL planteó ante la justicia local “la nulidad de la Disposición 288/DGFOC/05 y se declare que las obras realizadas en el inmueble de la calle Nueva York 4466/68/70 de esta Ciudad se ajustan a lo dispuesto en el Código de Edificación”.   Las refacciones consistían, básicamente, en la construcción de entrepisos para dormitorios que dejaban la altura en 2,30 metros, es decir unos 30 centímetros menos que lo establecido. Además, el total de la refacción orillaba (o superaba, según el cálculo que se tomara) el máximo de 100 metros cuadrados establecidos como límite para respaldar una edificación celebrada en estas condiciones. Finalmente, estaba en discusión si esos entrepisos  “afectaban de manera significativa las condiciones mínimas de habitabilidad, iluminación y ventilación”.

Con el boom de construcciones inmobiliarias como trasfondo, el expediente recorrió todos los estratos de la justicia porteña. En primera instancia la justicia le dio la razón a la constructora, la Sala Segunda de la Cámara en lo Contencioso Administrativo y Tributario lo ratificó, pero el Tribunal Superior de Justicia anuló esa decisión y ordenó que se emitiera un nuevo fallo. Y ello ocurrió el 6 de marzo pasado, cuando otra  sala, la Tercera, en fallo dividido de los jueces Hugo Zuleta, Horacio Corti (en disidencia) y Gabriela Seijas, anotó el que, por ahora, es el último capítulo de esta historia:

“Si se corrigen todos los errores de cálculo de los que adolecían los planos (y no sólo el advertido por el GCBA) y se considera, además, que las dimensiones allí consignadas no fueron cuestionadas, debe concluirse que la superficie de la construcción sin declarar es inferior a los 100 m2, por lo que el ejercicio de la potestad contemplada resulta improcedente”. Traducido: el gobierno porteño no puede ordenar la demolición.

En casi nueve años de trámite judicial se ventilaron prácticamente todas las cuestiones en juego. La jueza Petrella falló que “de la interpretación armónica entre la normativa expuesta y los hechos hasta aquí relatados, no se advierte que existan en el caso motivos de entidad suficiente que justifiquen la orden de demolición”. Además, reprochó a las autoridades administrativas que  “tuvo oportunidad de verificar que las obras ejecutadas sin permiso no cuentan con signos visibles de estar afectadas en su estabilidad y seguridad y que las obras no reglamentarias en cuestión... no afectan de manera significativa las condiciones mínimas de habitabilidad, iluminación y ventilación que normalmente deben satisfacer los locales”.

“Se ha intimado a la actora –que se presenta espontáneamente a regularizar una situación– a demoler una obra que –si bien ejecutada en contravención– no muestra síntomas de peligro para la salud e integridad física de sus habitantes o de terceras personas”. Para la jueza, el tema estaba claro: “todo lleva a suponer que el cambio de criterio se fundó únicamente en lo advertido por el Secretario de Seguridad (que reitero, no resulta especialista en la materia)”.

“En este orden de ideas, devendría aplicable al caso la figura del abuso del derecho”, sostenía aquel primer fallo, que –no obstante- dejaba abierto el camino para “las sanciones de otra índole que puedan imponerse a la empresa constructora, al profesional interviniente o, en su caso, a los titulares de las respectivas unidades cuya procedencia deberá ser evaluada por las autoridades pertinentes” por haber construido sin permiso.

La Sala Segunda confirmó el aval para la construcción realizada en contravención: “la cuestión se ciñe a determinar si se afectan la seguridad, la salubridad o la estética edilicia, pues ese y no otro debió ser el análisis al tiempo de resolver la solicitud. De los considerandos de la disposición atacada se advierte que únicamente se ha analizado el metraje de la obra antirreglamentaria, sin que se haya procedido a completar el estudio de los aspectos comprendidos en los parágrafos a), b) y c) del art. 6.3.1.2 del Código de Edificación”, es decir lo relacionado con las condiciones de habitabilidad y salubridad. “La causa del acto administrativo aquí impugnado se encuentra viciada por no corresponderse el acto con los antecedente de hecho y de derecho pertinentes, toda vez que el GCBA ha omitido el confronte del supuesto de hecho con la normativa aplicable”, resumió el fallo.

Pero la Corte local lo anuló. Y los representantes de Seleno, Alfredo Pineiro y Luciano Papale, debieron aguardar un nuevo pronunciamiento. Y la Sala Tercera recordó que la normativa vigente  dispone que “la Municipalidad por intermedio de los Organismos competentes, puede exigir que las edificaciones y estructuras que hayan sido alteradas respecto de las condiciones en que les fuera otorgado el correspondiente permiso, sean retrotraídas a su situación originaria”.  Pero al analizar el metraje construido, determinó que era menos que el límite, por lo que aun cuando la construcción no hubiera contado a priori con una autorización, “no se verifican en el sub examen las condiciones necesarias para el ejercicio de la potestad” del gobierno porteño que llega hasta la demolición.